一、政策背景與意義

　　為深入貫徹落實《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》及《廣東省物業管理條例》，結合湛江市實際，湛江市住房和城鄉建設局制定了《湛江市物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》旨在規范物業管理活動，明確各方權責，構建黨建引領、業主自治、專業服務、政府監管相結合的物業管理體系，切實維護業主、物業服務企業合法權益，提升城市治理精細化水平。

　　二、主要內容概述

　　《辦法》共七章五十三條，聚焦物業管理全流程，涵蓋以下核心內容：

　　（一）總則

　　適用范圍：本市行政區域內住宅物業管理活動適用，非住宅物業參照執行。

　　基本原則：堅持業主自治、專業服務與政府監管相結合，強調基層黨組織對物業管理的領導作用。

　　行業協會職責：推動行業自律，制定服務規范，調解糾紛，促進行業健康發展。

　　（二）業主自治

　　業主定義：明確房屋所有權人、合法占有人等均可成為業主。

　　業主大會籌備：細化籌備組組成(5-13名業主代表+鄉鎮政府（街道辦事處）+建設單位）、資格條件及工作流程。

　　業主委員會備案：要求成立后30日內備案，并移交承接查驗資料。

　　（三）物業服務與管理

　　服務模式：區分自行管理與委托管理，禁止將全部服務轉包。

　　招投標管理：明確建設單位選聘前期物業需招標或協議方式，住宅物業超5萬平方米須招標。

　　合同備案與退出：物業服務合同簽訂15日內備案，退出時需移交資料并維持秩序。

　　（四）物業使用與維護

　　共有部分管理：利用共有部分經營需業主共同決定，收益歸全體業主。

　　安全管理：明確消防、電梯等設施巡查責任，禁止侵占消防通道等行為。

　　裝修與停車管理：規范裝修報備流程，強調人防工程停車管理及臨時車位設置程序。

　　（五）政府服務與監管

　　三級監管體系：市、縣（市、區）、鄉鎮（街道）分工明確，住建部門統籌指導，街道辦負責業主大會指導。

　　部門協同：發展改革、公安、消防等部門按職責協同監管，專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好專項服務。

　　（六）物管糾紛調處

　　調解機制：建立人民調解、行政調解、司法調解聯動機制，強化部門協作。

　　組織保障：依托現有調解組織，重大糾紛可聯合相關部門處理。

　　（七）附則

　　實施時間：自印發之日起施行，有效期五年。

　　參照適用：未明確規定的情形依上位法執行，業主自行管理參照本辦法。

　　三、重點條款解讀

　　（一）黨建引領貫穿始終

　　黨組織建設：業主大會、業委會、物業服務企業須設立黨組織，接受鄉鎮（街道）黨委領導。

　　政治方向：確保物業管理活動符合黨的方針政策，強化基層治理紅色陣地。

　　（二）業主大會制度規范化

　　籌備啟動：需20%以上業主聯名啟動，籌備組成員須無利益關聯。

　　議事規則透明化：首次業主大會會議前15日公示議題，保障業主知情權、參與權。

　　（三）物業服務企業責任強化

　　信息公開：要求公開企業資質、服務標準、收費標準等信息，接受業主監督。

　　應急管理：發生電梯故障、外墻滲漏等緊急情況時，須立即處置并上報。

　　（四）共有收益與資金管理

　　賬戶獨立：設立業主共有資金共管賬戶，禁止挪用。

　　使用規范：公共收益扣除成本后主要用于專項維修資金或業主大會決定事項。

　　（五）政府監管創新

　　信用平臺建設：建立物業服務企業信用檔案，納入行業監管體系。

　　聯合執法機制：針對違規占用綠地、消防通道等行為，多部門聯合查處。

　　四、政策實施保障

　　（一）宣傳培訓：通過專題宣講、案例剖析等方式推動政策落地。

　　（二）監督問責：對違反規定的建設單位、物業服務企業依法處罰，并納入信用記錄。

　　（三）糾紛化解：依托街道司法所、行業協會建立快速響應機制，降低維權成本。

　　五、結語

　　《湛江市物業管理辦法》的出臺，標志著湛江市物業管理進入法治化、規范化新階段。通過明晰權責邊界、完善制度設計、強化多方協同，將為構建和諧社區、提升城市治理效能提供堅實保障。下一步，相關部門將加強政策宣貫與執行監督，確保《辦法》有效落實，切實回應群眾關切。

來源：湛江市人民政府門戶網站