一、政策背景與意義
為深入貫徹落實《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》及《廣東省物業(yè)管理條例》，結合湛江市實際，湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局制定了《湛江市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》旨在規(guī)范物業(yè)管理活動，明確各方權責，構建黨建引領、業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管相結合的物業(yè)管理體系，切實維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)合法權益，提升城市治理精細化水平。
二、主要內容概述
《辦法》共七章五十三條，聚焦物業(yè)管理全流程，涵蓋以下核心內容：
（一）總則
適用范圍：本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理活動適用，非住宅物業(yè)參照執(zhí)行。
基本原則：堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合，強調基層黨組織對物業(yè)管理的領導作用。
行業(yè)協(xié)會職責：推動行業(yè)自律，制定服務規(guī)范，調解糾紛，促進行業(yè)健康發(fā)展。
（二）業(yè)主自治
業(yè)主定義：明確房屋所有權人、合法占有人等均可成為業(yè)主。
業(yè)主大會籌備：細化籌備組組成(5-13名業(yè)主代表+鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）+建設單位）、資格條件及工作流程。
業(yè)主委員會備案：要求成立后30日內備案，并移交承接查驗資料。
（三）物業(yè)服務與管理
服務模式：區(qū)分自行管理與委托管理，禁止將全部服務轉包。
招投標管理：明確建設單位選聘前期物業(yè)需招標或協(xié)議方式，住宅物業(yè)超5萬平方米須招標。
合同備案與退出：物業(yè)服務合同簽訂15日內備案，退出時需移交資料并維持秩序。
（四）物業(yè)使用與維護
共有部分管理：利用共有部分經營需業(yè)主共同決定，收益歸全體業(yè)主。
安全管理：明確消防、電梯等設施巡查責任，禁止侵占消防通道等行為。
裝修與停車管理：規(guī)范裝修報備流程，強調人防工程停車管理及臨時車位設置程序。
（五）政府服務與監(jiān)管
三級監(jiān)管體系：市、縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分工明確，住建部門統(tǒng)籌指導，街道辦負責業(yè)主大會指導。
部門協(xié)同：發(fā)展改革、公安、消防等部門按職責協(xié)同監(jiān)管，專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定，做好專項服務。
（六）物管糾紛調處
調解機制：建立人民調解、行政調解、司法調解聯(lián)動機制，強化部門協(xié)作。
組織保障：依托現(xiàn)有調解組織，重大糾紛可聯(lián)合相關部門處理。
（七）附則
實施時間：自印發(fā)之日起施行，有效期五年。
參照適用：未明確規(guī)定的情形依上位法執(zhí)行，業(yè)主自行管理參照本辦法。
三、重點條款解讀
（一）黨建引領貫穿始終
黨組織建設：業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)須設立黨組織，接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨委領導。
政治方向：確保物業(yè)管理活動符合黨的方針政策，強化基層治理紅色陣地。
（二）業(yè)主大會制度規(guī)范化
籌備啟動：需20%以上業(yè)主聯(lián)名啟動，籌備組成員須無利益關聯(lián)。
議事規(guī)則透明化：首次業(yè)主大會會議前15日公示議題，保障業(yè)主知情權、參與權。
（三）物業(yè)服務企業(yè)責任強化
信息公開：要求公開企業(yè)資質、服務標準、收費標準等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。
應急管理：發(fā)生電梯故障、外墻滲漏等緊急情況時，須立即處置并上報。
（四）共有收益與資金管理
賬戶獨立：設立業(yè)主共有資金共管賬戶，禁止挪用。
使用規(guī)范：公共收益扣除成本后主要用于專項維修資金或業(yè)主大會決定事項。
（五）政府監(jiān)管創(chuàng)新
信用平臺建設：建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，納入行業(yè)監(jiān)管體系。
聯(lián)合執(zhí)法機制：針對違規(guī)占用綠地、消防通道等行為，多部門聯(lián)合查處。
四、政策實施保障
（一）宣傳培訓：通過專題宣講、案例剖析等方式推動政策落地。
（二）監(jiān)督問責：對違反規(guī)定的建設單位、物業(yè)服務企業(yè)依法處罰，并納入信用記錄。
（三）糾紛化解：依托街道司法所、行業(yè)協(xié)會建立快速響應機制，降低維權成本。
五、結語
《湛江市物業(yè)管理辦法》的出臺，標志著湛江市物業(yè)管理進入法治化、規(guī)范化新階段。通過明晰權責邊界、完善制度設計、強化多方協(xié)同，將為構建和諧社區(qū)、提升城市治理效能提供堅實保障。下一步，相關部門將加強政策宣貫與執(zhí)行監(jiān)督，確保《辦法》有效落實，切實回應群眾關切。
來源：湛江市人民政府門戶網站